最全房地产基础知识 房地产开发相关知识

在浩渺的经济海洋中，房地产行业如同一艘巨大的航船，引领着无数投资者和消费者的目光。房地产，不仅仅意味着一栋栋高楼大厦、一片片住宅小区，更是一个涵盖了土地、建筑、金融、法律等多领域的综合性行业。对于想要涉足这个领域的人来说，掌握最全房地产基础知识是至关重要的。

第1篇：最全房地产基础知识-房屋的功能用途

1、居住用房

居住用房在现在的房地产交易市场中是最常见的，一般以高楼小区、高品住宅、别墅、公寓等房产为主，是以居住为目的购买来使用的，其土地产权年限大都是70年。

2、工业用房

工业用房在城市工业园区比较多见，通常是以厂房、仓库的形式，面积都比较大，一般位于城市边缘地带。

3、商业用房

商业用房是指门面、商场等房产为主，分布于商业繁华区域，通常沿街的商铺是很多的。

4、办公用房

办公用房其实就是指写字楼、CBD为主，通常在城市中心商圈中是非常多的。

5、行政用房

行政用房就比较特殊了，是指军事、学校等单位用房。

第2篇：最全房地产基础知识-房地产开发流程

一般情况下，房地产开发将经历以下步骤：①项目立项调研→②土地取得→③项目规划→④工程建设→⑤项目销售→⑥物业管理→⑦项目运营（商业地产涉及）。

①项目立项调研：首先进行地块选择与调研，并结合企业战略、经济效益等因素进行该地块土地价值的判断；

②土地取得：开发商通过招、拍、挂的形式获得土地使用权；

③项目规划：一般分为总规阶段和深化阶段。总规阶段主要呈现总平面图、各项指标、各楼座平立剖面图、外立面效果图，确定建筑四角坐标。深化阶段要呈现整个项目的施工蓝图。项目规划获批并取得《建设工程规划许可证》后，原则上不得修改；

④工程建设：工程建设一般分为：土方工程、基础施工、主体施工、结构封顶、屋面工程、装修、竣工等阶段；

⑤项目销售：项目销售一般采取以下三种形式：联合代理、独家代理、开发商自销，有些项目根据企业战略、市场及销售情况选择启用渠道和分销结合以上三种形式进行销售；

⑥物业管理：交房入住后，进入常规的物业管理阶段，物业公司一般负责对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；

⑦项目运营：商业地产项目运营可分为销售、开发商自持招商租赁等不同形式。一般住宅不涉及项目运营环节。

第3篇：最全房地产基础知识-商品房交付使用管理

商品房交付使用时房地产开发企业应做到以下几项：

①房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人。未能按时交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。

②房地产开发企业向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

③房地产开发企业应当在交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

④房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。​​​​

第4篇：最全房地产基础知识-项目报建制度

（一）项目报建制度及包括主要内容

根据建设部发布的《工程建设项目报建管理办法》，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括海外独资、合资、合作开发的项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该工程的设计和施工。

报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工日期、竣工日期、发包方式、工程筹建情况共十项。

（二）施工许可制度

申领建筑工程施工许可证的条件

建设单位申请领取《建筑工程施工许可证》，应当具备下列条件：

①依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。

②在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。

③施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。

④已经确定施工企业。

⑤有满足施工要求的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。

⑥有保证工程质量和安全的具体措施。

⑦按照规定应该委托监理的工程已经委托监理。

⑧建设资金已经落实。

⑨法律、行政法规规定的其他条件。

第5篇：最全房地产基础知识-房地产核心能力

房地产的核心能力，随着黄金时代到白银时代、从活下去再到后疫情时代，核心能力是随着大势在逐渐变化的。

在房地产的黄金时代，只要盖的出来，就不愁卖。工程作为最末端，需要向前推动，也是最后执行层，需要推动前端的事情，对设计、成本、前期提出需求，保证工期和质量。所以工程总的升职速度是最快的。那时候大多项目总和城市总都是工程出生，而即使现在工程出生的项目总也占着很大的比例。这也是一种延续。

地产经过2008年的低潮期后，营销，和规划设计，被逐步认识到其作用。营销人的春天来临，销售回款成了重中之重。做营销锻炼人，需要更强的目标导向和执行力，待人接物更加游刃有余，之前接触到一些营销转投资，升项目总的同行，真是目标导向，能屈能伸的典范。

而规划设计在产品溢价、高低配上、以及成本的节约上起了很大作用。早年的住宅偷面积，商办二变三，半地下车库等等，所有偷出来的面积都是增加的货值，所有省出的地下面积和层高及开挖量都是降低的成本，到施工图阶段所说的成本优化，和前期比其实少了一个量级。这些无不体现出规划设计的重要性。而且在越靠前的阶段，获得收益越容易，投入和收入的性价比越高。排除市场波动，其实规划在项目的全周期过程中起到了盈利的决定性作用。

后面大运营兴起，运营需要协调各个部门，了解全专业事项，统筹大局，在15年后各大公司，运营总的排名基本是第二或者第三负责人的位置上，究其原因，其实是当营业足够大时，需要在宏观上协调资源，不过大多数运营都做成了偏计划，偏现金流，或者偏助理的角色，真正起到大运营角色的，可谓寥寥无几。

地产风头最盛的几年投资是最受人尊敬的，谈的都是十几亿，上百亿的项目，尤其涉及到产业勾地，让人自信心爆棚，眼界得到极大的开阔。一个项目在投资阶段基本就是对项目的模拟操盘，往往光谈判模式就关系到几千万上亿的利润，项目赚不赚钱，赚什么量级的钱，都在投资阶段已经注定。

到了21年初三道红线的出台后，现金流就是地产的生命线。融资能力差的企业，银行放款难度加大。原来高周转，高负债，发展快速的企业，现金流断裂，裁员降薪大面积出现，地产的金融属性越发突出，并被地产人所深刻的体会。

到了后疫情时代，央企国企优势更加明显，也更加被信赖。民企特别有些的例如龙湖、融创（我一直认为融创能度过难关）会更加注重现金流，品质和服务。

还有一些在过程中没有提及的专业，例如：成本、前期、人力、风控、客户研究、客户服务也都很重要。例如客户研究对客户的精准把握，成本的全成本管理，好钢要用在刀刃上，客户服务对后期口碑树立和长远发展的好处，前期可短时间促进项目的推动并创造效益，不可或缺的人力组织，以及最后严守底线的风控。

前段时间看到一篇天涯10年开始的帖子，是非地产人的分析及预测，很多对后市的预测都一语中的。而其分析推断的依据是历史，获益良多。以史为鉴，可以知兴替。古人诚不欺我。

总的来说：

黄金时期：工程，前期（在那个年代前期创造的价值是无法衡量的，当然，一般也是老板或者区域老大出手）

白银时期：营销、规划设计、运营（这个时候各种理论特别多，例如全成本概念。白银和黄金最大的区别是专业度越来越高）

活下去时期：财务，融资能力

后疫情时代：基因，以及产品和服务，但重点是基因吧。

最近赋闲在家。翻看以前的文件，很多感触。回想以前的工作，觉得有些事情可以做得更好；或者以前觉得做得对的，现在复盘，发现当时太过意气用事；又或者由于信息量和眼界的原因，做了不少想当然的决定。

第6篇：最全房地产基础知识-竣工验收

工程符合竣工验收的条件

工程符合下列要求方可进行竣工验收：

①完成工程设计和合同约定的各项内容。

②施工单位在工程完成后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。

③对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。

④勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。

⑤有完整的技术档案和施工管理资料。

⑥有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。

⑦建设单位已按合同约定支付工程款。

⑧有施工单位签署的工程质量保修书。

⑨对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。

⑩建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。

⑪法律、行政法规规定的其他条件。

掌握最全房地产基础知识，不仅能够帮助我们在风云变幻的市场中把握机遇，还能够为我们的个人成长和事业发展提供坚实的支撑。在未来的道路上，让我们以知识为武器，以智慧为航标，共同探索房地产行业的无限可能。